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Unternehmensimmobilien: Die richtige Geschäftsidee in den falschen Räumen

Unternehmensimmobilien: Die richtige Geschäftsidee in den falschen Räumen

Eine Unternehmensimmobilie ist die Hülle für den Geschäftsbetrieb, denken nicht wenige. Tatsächlich ist sie aber viel mehr als das. Deshalb sollten Unternehmen ihre Immobilie bei allen strategischen Entscheidungen „mitdenken“. Nur so ist Weiterentwicklung jederzeit möglich.

Ein Unternehmen – nennen wir es die Beispiel-1-GmbH – hat ein Problem: Die übergeordnete Bauleitplanung für den Standort kann dazu führen, in den nächsten drei bis fünf Jahren als störender Gewerbebetrieb gegenüber der neuen, geplanten Umgebungsnutzung klassifiziert zu werden. Sagen wir, für die bestehende bauliche Situation besteht Bestandsschutz. Nun entwickeln sich die Geschäfte der Beispiel-1-GmbH aber so gut, dass die Geschäftsführung einen Anbau für unverzichtbar hält, um angemessen expandieren zu können. Der entsprechende Bauantrag wird abgelehnt. Zudem drohen der Firma wegen der geplanten Umgebungsnutzung Durchfahrtsbeschränkungen, eventuell sogar Halte- und Anlieferverbote.

Hätte die Geschäftsführung diese Entwicklung vorhersehen können? Hätte es rechtzeitig die Möglichkeit gegeben, die richtigen unternehmerischen Entscheidungen zu treffen, um den Firmenstandort auch für expansive Absichten zu sichern?

Richten wir den Blick auf die Beispiel-2-GmbH. Dieses Unternehmen hatte mehr Glück. Es plante den nächsten Wachstumsschritt, erhielt die Genehmigung – und zudem von der Hausbank auch ausreichende Finanzierungsmittel. Die notwendigen Darlehen wurden über Beleihungen der Betriebs- und Produktionsimmobilien gestaltet.

Doch war es wirklich sinnvoll, die Firmenimmobilien als „Beleihungsobjekt“ zu betrachten? Hätte man nicht auch über eine Abspaltung der Immobilie in eine Besitzgesellschaft nachdenken können? Sie hätte es ermöglicht, zwei getrennte Finanzierungskonzepte zu entwickeln. „Man hätte sogar darüber nachdenken können, in eine solche Besitzgesellschaft Partner aus der Immobilienbranche hinzuzunehmen, ohne den Einfluss auf die betrieblichen Abläufe in der Betriebsgesellschaft zu verwässern“, erläutert Michael Westerhove, Geschäftsführer der S Immobilienpartner GmbH – ein Unternehmen der Sparkasse KölnBonn.

Bereits diese beiden exemplarischen Fälle machen deutlich: Eine Unternehmensimmobilie ist weit mehr als die Hülle rund ums Geschäftsgeschehen. Sie stellt einen beträchtlichen Wert dar und sie muss jederzeit funktionieren. Sie kann zu klein werden oder sie kann plötzlich nicht mehr zu einer strategischen Neuausrichtung des Unternehmens passen. Sie kann flexible Raumkonzepte bieten – oder gerade nicht.

Selbst Tradition hilft nicht unbedingt weiter. „Ein Unternehmen kann seit 80 oder 120 Jahren am selben Standort sitzen, dieselbe Immobilie nutzen – und plötzlich droht heranrückende Wohnbebauung. Oder die Immobilie platzt aus allen Nähten, weil der Betrieb immer weiter gewachsen ist. Oder der Standort passt einfach nicht mehr zu der neuen Ausrichtung, die eine nachfolgende Unternehmergeneration zur Sicherung des Fortbestands dringend für geboten hält“, sagt Westerhove.

Unternehmensimmobilien: enorme
Werte und riesige Flächen
Doch was sind eigentlich alles Unternehmensimmobilien? Nach einer Definition, die sich unter Immobilienfachleuten weitgehend durchgesetzt hat, zählen dazu
– Produktionsimmobilien,
– Transformationsimmobilien,
– Gewerbeparks sowie
– Lagerimmobilien.
Transformationsimmobilien sind Objekte mit vormals einheitlicher Nutzung, die häufig in ein Mehr-Parteien-Objekt mit unterschiedlicher Nutzung umgewandelt werden oder wurden, weil sie ihrer Ursprungsnutzung nicht mehr gerecht werden. Ein bekanntes Beispiel ist der Rheinauhafen in Köln. Früher Hafen, jetzt Standort für Gewerbe, Büros, Wohnen und Gastronomie. Transformationen treffen aber auch kleine, weniger bedeutende Objekte, etwa im Stadtgebiet verteilte Niederlassungen eines Autohauses, die nicht mehr benötigt werden.

Bei Gewerbeparks spricht man inzwischen von drei Generationen, die nebeneinander existieren: den ursprünglichen, vor allem aus den Siebzigerjahren, der zweiten Generation der Multifunktionsgewerbeparks und der heutigen, dritten Generation mit Mischnutzung aus Gewerbe, Büro, Handel und Wohnen.

Um eine Vorstellung von der Größenordnung des Marktes für gewerblich genutzte Immobilien zu erhalten, hilft zum Beispiel ein Blick in den aktuellen Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien für das zweite Halbjahr 2019. Demzufolge betrug der Marktwert aller Produktionsimmobilien in Deutschland im vergangenen Halbjahr 300,5 Mrd. €. Lagerimmobilien kamen auf 200,5 Mrd. €. Der Marktwert sämtlicher Transformationsimmobilien lag bei 43 Mrd., der Marktwert von Gewerbeparks bei 14,5 Mrd. €.

Auch die Flächenzahlen sind beeindruckend: So kamen Unternehmensimmobilien im zweiten Halbjahr 2019 zusammen auf 957,6  Mio. Quadratmeter Fläche. Weitere 400 Mio. Quadratmeter entfielen auf Büroimmobilien, 310 Mio. Quadratmeter auf Gewerbeflächen in kleineren Objekten, zum Beispiel fürs Handwerk.

Mächtige Trends verlangen von den Firmen immer mehr Flexibilität
Allein schon wegen des Wertes ihrer Immobilien sollten die Unternehmen diese jederzeit im Blick haben. Zumal sich fast jedes Unternehmen irgendwann einmal – oder auch häufiger – mit diesem Widerspruch konfrontiert sieht: Immobilien sind – das sagt schon das Wort – unbeweglich. Man reißt sie nicht mal eben ab und baut neu,
wenn sie nicht mehr zum Geschäftsmodell passen. Die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung verlangt den Firmen immer mehr Flexibilität ab.

„Es gibt wichtige, machtvolle Trends, denen sich kaum ein Unternehmen verschließen kann – und die fast alle auch Auswirkungen auf die Immobiliensituation haben“, betont der Kölner Immobilienexperte Westerhove. Die Digitalisierung zum Beispiel, die viele Geschäftsprozesse verändert, jede Menge Start-ups mit sich bringt und für neue Geschäftsmodelle sorgt. Oder die Mobilitätsproblematik, die Beschäftigte
verstärkt darüber nachdenken lässt, ob sie eigentlich jeden Tag im Stau stehen wollen, um ihren Arbeitsplatz zu erreichen. Oder die sogenannte „heranrückende Wohnbebauung“, die immer mehr Firmen zu schaffen macht – etwa unserer Beispiel-1-GmbH.

Ein weiterer Trend: „Shared Economy“. „Die modernen Gewerbeparks der dritten Generation leben vom Teilen“, sagt Westerhove. Sie böten beispielsweise Lagerflächen zur gemeinsamen Nutzung an, eine zentrale IT-Organisation oder Kinderbetreuung.

Klar ist also: Wenn schon eine Immobilie per definitionem unbeweglich ist, sollte die Strategie der Unternehmen umso beweglicher, flexibler, agiler sein – und die eigenen Immobilien stets einschließen.

Westerhove wagt einen Vergleich: „Wenn Ihre Tochter in München studieren möchte, dann werden Sie als Unternehmerin oder Unternehmer alle Hebel in Bewegung setzen, alle Netzwerke aktivieren, in denen Sie unterwegs sind, um ihr für die Studienzeit in der bayerischen Metropole die bestmögliche Wohnung zu besorgen. Die gleiche Energie und Sorgfalt sollten Sie auch an den Tag legen, wenn es um die Unternehmensimmobilien geht!“

Vom Makler zum Partner: strategische Beratung, ein Firmenleben lang
Westerhove und sein rund 100-köpfiges Team haben sich gerade neu aufgestellt, um die vielen Geschäftskunden auf diesem Weg noch besser als bisher begleiten zu können – und zwar über den gesamten Lebenszyklus eines Unternehmens hinweg.

Deshalb wurde aus S Corpus Immobilienmakler die S Immobilienpartner GmbH – Ein Unternehmen der Sparkasse KölnBonn. „Mit der neuen Firmierung unterstreichen wir den partnerschaftlichen Beratungsansatz“, sagt Westerhove, der intern aus den vorhandenen Expertinnen und Experten ein eigenes Kompetenzteam geformt hat, das Firmen auf diesem Weg begleitet.

„Lange Zeit stand das klassische Transaktionsgeschäft – also der Verkauf von Bestands- und Neuimmobilien – im Fokus des Kölner Unternehmens, einer 100-Prozent-Tochter von Deutschlands zweitgrößter Sparkasse. „Der wirkliche Bedarf unserer Geschäftskunden geht aber weit darüber
hinaus“, weiß Westerhove. „Wir wollen den Firmen dabei helfen, bei allen wichtigen strategischen Entscheidungen so früh wie möglich das Thema Immobilie mitzudenken.“ Egal ob es um die finanzielle Absicherung der Unternehmerfamilie geht, um Expansionspläne, Umstrukturierungen, neue Geschäftsmodelle, Veränderungen im Umfeld oder akuten Fachkräftebedarf.

„Gerade bei kleineren Firmen liegt die Verantwortung für die Immobilien oft bei der kaufmännischen Geschäftsführung oder einem Verwalter“, weiß Westerhove. Daran sei an sich nichts auszusetzen. Bloß dürfe dies nicht dazu führen, dass die Immobilien nur verwaltet werden. Das würde ihrem strategischen Wert nicht gerecht und würde auch mögliche Hindernisse zu spät erkennen lassen. Passt Eigentum noch zu mir oder sollten wir mieten? Sollen wir Flächen bevorraten oder nicht? Könnten wir unsere IT mit anderen Betrieben teilen? Diese und viele weitere Fragen würden im Zweifelsfall nicht gestellt. „Irgendwann ist die Situation dann die, dass Betriebe in einer Immobilie verharren, die nicht mehr passt, und dadurch Chancen verstreichen lassen“, beobachtet Westerhove. „Oder sie verlassen ganz den Standort, handeln sich an einem neuen aber andere Probleme ein, beispielsweise weil sie dort nicht genug Fachkräfte finden.“

Mit anderen Worten: „Die Weiterentwicklung des Unternehmens darf nicht daran scheitern, dass es mit der richtigen Geschäftsidee in den falschen Räumen stecken bleibt!“

Informationen und Ansprechpartner
Michael Westerhove
Geschäftsführer der S Immobilienpartner GmbH
Ein Unternehmen der Sparkasse KölnBonn
Schaafenstraße 7
50676 Köln
Tel. 0221 4737 500
michael.westerhove@s-immobilienpartner.de
Stand: 06.06.2020 10:58