Steuersparmodell: Verkaufen statt verschenken kann Steuern sparen

Wenn Immobilienwerte die steuerlichen Freibeträge übersteigen, wird häufig eine Übertragung der Immobilien auf die nächste Generation mit Vorbehaltnießbrauch empfohlen, da so die Schenkungsteuer vermieden bzw. deutlich reduziert werden kann, weil der Barwert des Nießbrauchrechts die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer reduziert. Neben der Schenkung sollte aber aus steuerlicher Sicht auch der familieninterne Verkauf geprüft werden.

Die Verkaufs-Lösung hat den Vorteil, dass neben der Erbschaft- und Schenkungsteuer auch die zukünftige Einkommensteuerbelastung bei den Kindern/Enkeln deutlich reduziert bzw. sogar ganz vermieden werden kann. Hintergrund ist, dass bei einem Verkauf nicht wie bei der Schenkung die sogenannte Fußstapfentheorie zur Anwendung kommt. Es muss also nicht das verbleibende AfA-Volumen (AfA steht für Absetzung für Abnutzung) vom Schenker übernommen werden, sondern es entsteht regelmäßig neues (höheres) AfA-Volumen, das sich positiv auf die laufende Einkommensbesteuerung auswirkt. Zusätzlich können im Zusammenhang mit dem Verkäuferdarlehen Steuersatzgefälle ausgenutzt werden.

Voraussetzungen für das Verkaufsmodell

Damit alle Beteiligten von den Vorteilen eines Immobilienverkaufs profitieren, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So muss die betreffende Immobilie vermietet und länger als zehn Jahre im Privatbesitz sein, um eine Spekulationssteuer nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) zu vermeiden. Außerdem muss der Käufer mit dem Verkäufer verheiratet oder in gerader Linie verwandt sein, da ansonsten mit dem Immobilienkauf auch die Grunderwerbsteuer nach § 3 Nr. 4 bzw. Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz fällig wird. Besonders lohnend ist die Verkaufs-Lösung, wenn seit dem ursprünglichen Kauf der Immobilie der Immobilienwert gestiegen ist oder die Immobilie schon lange im Familienbesitz und somit bereits größtenteils abgeschrieben ist.

Die einzelnen Schritte bei einem Verkauf

Nachdem der Verkehrswert der Immobilie bestimmt ist, kann der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt werden. Die Höhe des Kaufpreises muss dabei dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen und sollte auf das Grundstück und das Gebäude aufgeteilt werden, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Der Kaufpreis wird durch ein Verkäuferdarlehen mit marktüblichen Konditionen beglichen; es fließt also kein Geld. In einem zweiten Schritt wird mit zeitlichem Versatz in Höhe des zur Verfügung stehenden Freibetrags auf die Forderungen aus dem Verkäuferdarlehen verzichtet (Schenkung). Wichtig ist, dass keine Formulierung hinsichtlich einer „Schenkung des Darlehens“ bereits im Kaufvertrag enthalten ist. Die eigentliche Schenkung muss zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund eines neuen Willensentschlusses erfolgen. Dieser Vorgang kann übrigens alle zehn Jahre wiederholt werden, um Freibeträge mehrfach zu nutzen.

Option 1: Langfristige finanzielle Absicherung der Eltern durch Verkauf auf Rentenbasis

Anstatt oder zusätzlich zum Verkäuferdarlehen kann auch eine monatliche Rentenzahlung vereinbart werden. Die Rentenhöhe kann sich nach den Bedürfnissen des Verkäufers richten oder so gestaltet werden, dass die verbleibende Forderung dem zur Verfügung stehenden Freibetrag entspricht.

Option 2: Bankdarlehen statt Verkäuferdarlehen

Anstelle eines Verkäuferdarlehens kann auch auf ein Bankdarlehen zurückgegriffen werden. Hierbei wird dann nicht auf die Forderung verzichtet, sondern das Geld von der Bank geschenkt. Vorteil dieser Lösung ist, dass die Zinsen abzugsfähig sind, obwohl das Geld ggf. für private Zwecke genutzt wird.

Option 3: Restnutzungsdauergutachten

Zusätzlich kann auch ein Restnutzungsdauergutachten beauftragt werden. Das ist insbesondere bei alten Gebäuden sinnvoll, da so der pauschale Abschreibungssatz von zwei bzw. zweieinhalb Prozent regelmäßig signifikant erhöht werden kann (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – oftmals sogar auf fünf Prozent.

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