Ein einheitliches Gebäude kann steuerlich – abhängig von der Art der Nutzung – aus maximal vier Wirtschaftsgütern bestehen – und zwar aus einem Gebäudeteil, der
- eigenbetrieblich genutzt wird,
- fremdbetrieblich genutzt wird,
- zu fremden Wohnzwecken vermietet wird,
- zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Bei konsequenter Vorgehensweise können Fremdmittel und damit auch die Schuldzinsen einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden.
Beim Kauf müssen die Anschaffungskosten zunächst entsprechend der Nutzung auf die jeweiligen eigenständigen Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden.
Die Zuordnung auf die einzelnen Wirtschaftsgüter ist nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen vorzunehmen. Entsprechend kann auch die Finanzierung mit Fremd- und Eigenmitteln aufgeteilt werden; der Abzug ist ausgeschlossen, soweit die Schuldzinsen auf den zu eigenen Wohnzwecken bestimmten Teil des Hauses entfallen.
Bezahlt der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten für ein gemischt genutztes Gebäude in einer Summe (einheitlich) von seinem Bau-, Giro- oder Kontokorrentkonto, auf das zuvor sowohl die Darlehens- als auch die Eigenmittel geflossen sind, dann können die Mittel nicht mehr getrennt zugeordnet werden (BFH, Urteil vom 12.3.2019, Az. IX R 2/18).
Der wirtschaftliche Zusammenhang kann nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden. Konsequenz: Die Schuldzinsen können nur anteilig abgezogen werden.
Ist die beabsichtigte Zuordnungsentscheidung nicht entsprechend umgesetzt worden, kann dies nachträglich nicht korrigiert werden, und zwar auch dann nicht, wenn ein ursprünglich nicht diesem Gebäudeteil zugeordnetes Darlehen im Wege einer Umschuldung abgelöst wird.
Die Umschuldung und Rückabwicklung führt nur dazu, dass an die Stelle der ursprünglichen Kreditmittel neue Finanzmittel getreten sind. Da der ursprüngliche Kredit aber nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskosten des fremdvermieteten Gebäudes verwandt worden ist, gilt dies auch für den neuen Kredit.
TIPP: Entscheidend sind die getrennte Darlehensaufnahme und die Zuordnung der Darlehen.
Die Darlehensauszahlung durch die Bank sollte unbedingt in entsprechenden Teilbeträgen direkt an den Verkäufer bzw. auf das Notaranderkonto zur Weiterleitung an den Verkäufer gezahlt werden.
Sie suchen fundierte Informationen rund um das Thema GmbH?
Unsere GmbH-Datenbank hilft Ihnen, zu allen GmbH-relevanten Themenbereichen passende Aufsätze, Urteile und Rechtsinformationen einfach, schnell und bequem zu finden.
Nutzen Sie die Möglichkeit, jederzeit umfassend informiert zu sein – besuchen Sie unsere GmbH-Datenbank.
