BFH, Urteil vom 25.9.2025, Az. IV R 31/23
Der Fall:
Die Parteien streiten über die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG).
Klägerin ist eine KG. Sie ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die jeweils mit Kaufhäusern bebaut sind und die sich in der Fußgängerzone befinden.
Sie vermietet diese Immobilien. Die Gebäude verfügen über eine Laderampe, einen Personen- sowie einen Lastenaufzug.
Im Rahmen der Feststellung des Gewerbesteuermessbetrags verweigerte das Finanzamt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wegen Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Die dagegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte Erfolg.
Das Urteil:
Die Revision des Finanzamts war begründet. Der Fall wurde zur anderweitigen Verhandlung an das FG zurücküberwiesen.
Die sogenannte erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags ist unter anderem möglich, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird.
Der Zweck besteht darin, die Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zum Zwecke der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen freizustellen, die nur Privatvermögensverwaltung betreiben.
Betriebsvorrichtungen zählen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz, sodass deren Mitvermietung grundsätzlich die erweiterte Kürzung ausschließt.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück bzw. Gebäude verbunden ist oder nicht. Abzugrenzen ist die (schädliche) Vermietung einer Betriebsvorrichtung von der (unschädlichen) Vermietung von Gebäudebestandteilen.
Das Unterscheidungskriterium ist, ob die Vorrichtung im Rahmen der allgemeinen Nutzung des Gebäudes erforderlich ist (= Gebäudebestandteil) oder ob sie unmittelbar der Ausübung des Gewerbes dient (= Betriebsvorrichtung).
Für Personenaufzüge und Rolltreppen hat der BFH entschieden, dass es sich um Gebäudebestandteile handelt. Lastenaufzüge werden dagegen als (in der Regel schädliche) Betriebsvorrichtungen angesehen.
Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist ausnahmsweise dann nicht kürzungsschädlich, wenn sie der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dient und damit als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksnutzung angesehen wird.
Weitere zwingende Notwendigkeit ist ein geringer Umfang. Ein Beispiel für eine solche unschädliche Nebentätigkeit ist die Unterhaltung von zentralen Heizungsanlagen.
Eine darüberhinausgehende Mitvermietung von nicht fest mit dem Grundstück verbundenen Betriebsvorrichtungen schließt dagegen die Kürzung regelmäßig aus.
Allein das Vorhandensein einer festen Verbindung ist jedoch nicht allein entscheidend. Ist die Betriebsvorrichtung fest mit dem Grundstück verbunden, muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Mitvermietung jeder Betriebsvorrichtung einen zwingenden notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung darstellt.
Dies ist bereits dann zu verneinen, wenn die Grundstücksverwaltung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können.
Ausgehend von diesen Umständen kommt der BFH im Urteilsfall zu dem Ergebnis, dass der Lastenaufzug nicht kürzungsschädlich ist.
Das Grundstück ist mit einem Geschäftshaus bebaut, das über verschiedene Etagen verfügt. Eine Vermietung als Waren- bzw. Kaufhaus ist nur möglich, wenn das Gebäude über einen Lastenaufzug verfügt. Nur so kann ein sachgerechter Warentransport hergestellt werden.
Die Grenze eines unbedeutenden Nebengeschäfts ist hier nicht überschritten. Dies ergibt sich auch aus einem Vergleich der Höhe der Anschaffungskosten des Lastenaufzugs (20.000 Euro) mit den Herstellungskosten des Gebäudes (2,6 Mio. Euro).
Die Möglichkeit der Vermietung des Gebäudes als Bürogebäude ohne Lastenaufzug hält der BFH für unerheblich. Aufgrund der objektiv funktionalen Gegebenheit des Gebäudes in der Fußgängerzone kommt es nicht auf eine hypothetisch anderweitige Nutzung an.
Im vorliegenden Fall liegt eine Betriebsverpachtung vor, auch diese ist (ausnahmsweise) nicht begünstigungsschädlich. Im Regelfall steht eine Betriebsverpachtung der erweiterten Kürzung entgegen, da im Rahmen einer Betriebsverpachtung häufig auch andere Vermögensgegenstände als der eigene Grundbesitz mitvermietet werden. Dies war im vorliegenden Fall aber nicht gegeben.
Der BFH hob das Urteil auf, da das FG eine konkrete Ermittlung des Gewerbeertrags unterlassen hatte. Das FG hatte dies für nicht notwendig angesehen, weil der positive Gewerbeertrag jeweils unter dem gesetzlichen Freibetrag lag.
Nach Auffassung des BFH muss der Gewerbeertrag ermittelt werden, damit ein Verlustabzug erfolgen kann. Dieser erfolgt auch dann, wenn der Gewerbeertrag unter dem Freibetrag liegt.
Konsequenzen:
Der BFH prüfte im vorliegenden Fall lehrbuchmäßig die Prüfungsreihenfolge bei der Frage, ob eine kürzungsschädliche Vermietung einer Betriebsvorrichtung vorliegt.
Schritt 1: Einordnung als Gebäudebestandteil oder Betriebsvorrichtung
Entscheidend ist die Einordnung, ob die Vorrichtung der Nutzung des Gebäudes oder der Ausübung des Gewerbes dient.
Schritt 2: Unschädliche Nebentätigkeit: Erforderlich sind
- eine feste Verbindung mit dem Gebäude
- ein notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung
- ein geringer Umfang
Wichtiger Hinweis
Der vertragliche Ausschluss einer Betriebsvorrichtung aus dem Mietvertrag über ein Grundstück zur Rettung der erweiterten Gewerbeertragskürzung und ein separater Überlassungsvertrag betreffend diese Betriebsvorrichtung dürfte erfolglos sein. Denn diese Überlassung ob entgeltlich oder unentgeltich würde als kürzungsschädliches Nebengeschäft einzuordnen sein.
TIPP: Soweit Betriebsvorrichtungen überlassen werden sollen, wäre zu überprüfen, ob sie nicht zuvor auf eine eigene Service-GmbH übertragen werden können (z.B. eine Photovoltaikanlage auf dem Dach) und sodann an den Mieter der grundstücksverwaltenden GmbH vermietet werden.
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