Auswirkungen der erhöhten Bagatellgrenzen für eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile
Gesellschafter-Geschäftsführer (GGF), die Räume ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung der GmbH zur Nutzung überlassen – egal ob entgeltlich (Vermietung) oder unentgeltlich – begründen auf diese Weise in der Regel eine Betriebsaufspaltung. Die dafür erforderlichen Voraussetzungen sind regelmäßig gegeben: In der Überlassung z.B. des häuslichen Arbeitszimmers an die GmbH liegt eine sachliche Verflechtung, wenn dieses Zimmer der einzige Büroraum der GmbH wird. Daneben ist eine persönliche Verflechtung gegeben, wenn ein mehrheitlich beteiligter GGF sowohl das Besitzunternehmen (den der GmbH überlassenen Grundstücksteil) als auch die Betriebs-GmbH beherrscht. Daraus ergibt sich als Konsequenz, dass der überlassene Grundstücksteil zu Betriebsvermögen und ein vereinbartes Entgelt zu gewerblichen Einkünften wird. Schließlich werden vom Zeitpunkt der Überlassung an die vom GGF gehaltenen Anteile zu Betriebsvermögen.
Auswirkungen auf das häusliche Arbeitszimmer
Wird das häusliche Arbeitszimmer später wieder privat genutzt oder das Haus verkauft und endet damit die Betriebsaufspaltung, ist die auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende anteilige Wertsteigerung zu versteuern. Entsprechendes gilt für die Wertsteigerung der GmbH-Beteiligung während der Betriebsaufspaltung. Damit drohen möglicherweise erhebliche Steuerbelastungen, ohne dass dem GGF Liquidität zugeflossen ist, aus der die Steuerbelastung hätte beglichen werden können. Deshalb kann die Devise nur lauten, eine Betriebsaufspaltung möglichst zu vermeiden.
Diese Bemühungen werden durch eine gesetzliche Regelung unterstützt, die Anfang 2026 in Kraft getreten ist. § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung lässt für Bagatellfälle eine Ausnahme von der Regel zu, dass eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile zu Betriebsvermögen werden. Die dafür geltenden Bagatellgrenzen wurden mit Wirkung ab 2026 angehoben.
Die alte Rechtslage
Nach alter Rechtslage musste ein betrieblich genutztes Grundstücksteil dem Betriebsvermögen zugerechnet werden, wenn der Wert des Grundstücksteils über 20.500 Euro betrug und nicht mehr als ein Fünftel des Werts des gesamten Grundstücks ausmachte. Werden beide Grenzen nicht überschritten, hatte der Steuerpflichtige ein Wahlrecht. Er konnte den Grundstücksteil dem Betriebsvermögen zurechnen, musste es aber nicht. Dann blieb dieser Grundstücksteil steuerliches Privatvermögen.
Die neue Rechtslage
Nach neuer Rechtslage kann eine Zuordnung zum Betriebsvermögen unterbleiben, wenn der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil nicht mehr als 30 qm oder sein Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt. Für das Wahlrecht reicht es aus, wenn eine der beiden Grenzwerte nicht überschritten wird. Hauptanwendungsfälle sind neben dem häuslichen Arbeitszimmer von Selbstständigen und Freiberuflern auch Räume, die im Rahmen einer Betriebsaufspaltung an die eigene GmbH zur Nutzung überlassen worden sind.
Beispiel:
Gesellschafter-Geschäftsführer M vermietet seiner GmbH einen Raum in seinem Einfamilienhaus, den die GmbH ihrerseits M zur Nutzung als häusliches Büro überlässt und in dem M die geschäftlichen Aktivitäten der GmbH abwickelt. Der Raum ist 25 qm groß. Sein anteiliger Wert am Gesamtgrundstück beträgt 60.000 €.
Nach alter Rechtslage würde der Grundstücksteil zwingend zum Betriebsvermögen gehören. Nach neuer Rechtslage verbleibt er im Privatvermögen, weil die anteilige Flächengröße von 30 qm nicht überschritten ist.
