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Mittelbare Grundstücksschenkung: Abschreibung der Anschaffungskosten

Mittelbare Grundstücksschenkung: Abschreibung der Anschaffungskosten

Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung ist auszugehen, wenn der Schenker dem Beschenkten Geldmittel mit der Auflage zur Verfügung stellt, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben oder zu bebauen. Bei der mittelbaren Schenkung eines Grundstücks wird nicht der Geldbetrag geschenkt, sondern das Grundstück. Das heißt, der Beschenkte kann nicht über das ihm zugedachte Geld, sondern nur über das erworbene Grundstück verfügen. Konsequenz ist, dass die Schenkung in der Regel mit dem niedrigeren Grundstückswert anzusetzen ist.

Die Grundsätze über mittelbare Grundstücksschenkungen gelten aber nicht nur bei der Schenkungsteuer, sondern auch bei der Einkommensteuer (BFH, Urteil vom 23.4.2009, Az. IV R 9/06). Werden bei der Einkommensteuer Wirtschaftsgüter des Privatvermögens unentgeltlich erworben, richtet sich die Abschreibung gemäß § 11d Abs. 1 EStDV nach den Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Schenkers). Es stellt sich die Frage, ob der Beschenkte die Abschreibung nach den fortgeführten Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers in Anspruch nehmen kann.

Beispiel:

Eine Tochter erwarb am 1.8. mit notariellem Vertrag eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz zum Kaufpreis von 421.500 €, sowie das in der Wohnung vorhandene Inventar zum Kaufpreis von 53.500 €. Der Kaufpreis war frühestens am 31.8. fällig. Der Besitzübergang auf die Tochter erfolgte am 1.9. Der Verkäufer nutzte die Wohnung noch bis zum 30.6. des Folgejahres und zahlte während dieser Zeit Miete.

Mit Schenkungsvertrag vom 8.8. schenkte die Mutter ihrer Tochter einen Geldbetrag von 200.000 €. Der Vater schenkte ihr mit Vertrag vom selben Tag einen Geldbetrag von 400.000 €. Beide Schenkungen erfolgten mit der Auflage, die Geldbeträge für den Erwerb und die Renovierung der Eigentumswohnung zu verwenden. Die Tochter erklärte in ihrer Einkommensteuererklärung im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine Abschreibung für die Eigentumswohnung und für das erworbene Inventar in Höhe von insgesamt 4.306 €. Das Finanzamt berücksichtigte die Abschreibungen nicht und wies den Einspruch gegen den Steuerbescheid ab.

Die Tochter war zivilrechtlich verpflichtet, den Kaufpreis für die Eigentumswohnung zu zahlen. Hätten die Eltern das Geld ohne Auflage geschenkt, wären die Anschaffungskosten unstreitig der Tochter zuzurechnen, sodass sie die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG hätte geltend machen können. Hätten die Eltern das Grundstück unmittelbar ihrer Tochter geschenkt, könnte die Tochter die Abschreibung gemäß § 11d Abs. 1 EStDV von den fortgeführten Anschaffungskosten geltend machen, die im Beispielsfall den tatsächlichen Anschaffungskosten entsprechen.

Da aber eine mittelbare Grundstücksschenkung vorliegt, hat das Finanzamt entschieden, dass die Ausnahmevorschrift des § 11d Abs. 1 EStDV nicht anwendbar ist. Denn die Eltern, die den Geldbetrag geschenkt haben, sind nie Eigentümer der Wohnung geworden. Es handle sich somit um Drittaufwand, der steuerlich nicht zu berücksichtigen ist.

Im Gegensatz zum Finanzamt vertritt das Finanzgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 13.11.2002 (Az. 16 K 4405/98 E) die Auffassung, dass es unerheblich ist, wenn es an Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fehlt, weil die Eltern nie Eigentümer des Objekts gewesen sind. Bei der Annahme, dass bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung das Grundstück Gegenstand der Schenkung ist, handele es sich um eine Fiktion, die dann auch konsequent aufrechtzuerhalten sei.

Laut Finanzgericht erscheint es willkürlich, wenn die mittelbare Grundstücksschenkung als Grundstücksschenkung des Zuwendenden behandelt wird, aber bei der Einkommensteuer den Verkäufer des Grundstücks zum Rechtsvorgänger des Beschenkten macht. Ist aufgrund der Fiktion einer mittelbaren Grundstücksschenkung das Grundstück Gegenstand der Schenkung, sind die Anschaffungskosten folgerichtig allein dem Schenker zuzurechnen.

Das Niedersächsische Finanzgericht geht in seinem Urteil vom 17.3.2015 (Az. 13 K 156/13) von denselben Grundsätzen aus. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise haben die Eltern und nicht der Verkäufer ihrer Tochter das Grundstück zugewendet. Konsequenz ist, dass die Eltern als Rechtsvorgänger im Sinne des § 11d Abs. 1 EStDV anzusehen sind und damit die Tochter die Abschreibung geltend machen kann, die die Eltern hätten ansetzen können.

Tipp: Gegen die Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts ist ein Revisionsverfahren vor dem BFH anhängig (Az. IX R 26/15). Sollte Ihr Finanzamt in einer vergleichbaren Situation die Abschreibung verweigern, sollten Sie Einspruch einlegen und beantragen, das Einspruchsverfahren bis zur Entscheidung durch den BFH ruhen zu lassen (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO).

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