Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt auch bei nur teilweiser Übernahme bestehender Mietverträge

Eine Geschäftsveräußerung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG durch Übertragung eines vermieteten Grundstücks liegt der Rechtsprechung des BFH zufolge auch dann vor, wenn dieses nur teilweise vermietet oder verpachtet ist, die nicht genutzten Flächen aber zur Vermietung oder Verpachtung bereitstehen. Für die Fortführung einer selbständigen wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit durch den erwerbenden Unternehmer reicht es aus, wenn dieser einen Mietvertrag übernimmt, der eine nicht unwesentliche Fläche der Gesamtnutzfläche des Grundstücks umfasst.

Im Streitfall hatte die Klägerin auf einem Grundstück ein Bürogebäude unter Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs errichtet. Sie vermietete die von ihr zusätzlich mit Büromöbeln ausgestatteten Räumlichkeiten unter Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 12a UStG. Im Juni 1998 veräußerte die Klägerin Büroeinrichtungen an die Mieter M. und an die A-GmbH. Einen Monat später verkaufte sie das Grundstück an die Beigeladene. Zu diesem Zeitpunkt bestanden nur noch Mietverträge zwischen der Klägerin und M. sowie mit der A-GmbH. Die Beigeladene übernahm nur das Mietverhältnis mit der A-GmbH. Die Vermietungsquote belief sich somit auf etwa 37 %. Im Übrigen stand das Gebäude leer. Nach einer Umsatzsteuersonderprüfung vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass die steuerfreie Veräußerung des Grundstücks eine Änderung der Verhältnisse i.S.d. § 15a Abs. 4 UStG bewirke. Daher ergebe sich ein Vorsteuerberichtigungsbetrag. Die Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen komme nicht in Betracht. Es setzte die Umsatzsteuer für das Streitjahr entsprechend höher fest.

Der BFH widerspricht dieser Auffassung der Finanzverwaltung (Urteil vom 30.4.2009, Az. V R 4/07) – wie schon zuvor das FG: Die Umsätze aus der Veräußerung des Grundstücks unterliegen nicht dem Umsatzsteuer, da es sich um Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG handele. Die Klägerin hatte das Grundstück zunächst zur Ausführung steuerpflichtiger Vermietungsumsätze verwendet. Die Veräußerung des Grundstücks ist als ein unter das GrEStG fallender Umsatz gemäß § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG demgegenüber steuerfrei und daher i.S.d. § 15a Abs. 4 S. 1 UStG anders zu beurteilen als die Verwendung im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung. Allerdings löst eine Geschäftsveräußerung i.S. des § 1 Abs. 1a UStG keine Vorsteuerberichtigung aus, weil gemäß § 15a Abs. 6a S. 1 UStG der für das Wirtschaftsgut maßgebliche Berichtigungszeitraum nicht unterbrochen wird.

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen setzt nach § 1 Abs. 1a UStG voraus, dass ein Unternehmen oder ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Diese Voraussetzungen waren nach den Darlegungen des FG und des BFH im vorliegenden Fall erfüllt. Dass das Grundstück nur teilweise vermietet war, stehe der Geschäftsveräußerung nicht entgegen.

Hinweis:
Nach den Ausführungen des BFH ist Folgendes entscheidend: Eine Geschäftsveräußerung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG durch Übertragung eines vermieteten Grundstücks liegt auch dann vor, wenn dieses nur teilweise vermietet oder verpachtet ist, die nicht genutzten Flächen aber zur Vermietung oder Verpachtung bereitstehen, da hinsichtlich dieser Flächen auf die Fortsetzung der bisherigen Vermietungsabsicht maßgebend ist. Für die Fortführung einer selbständigen wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit durch den erwerbenden Unternehmer reiche es aus, wenn dieser einen Mietvertrag übernimmt, der eine nicht unwesentliche Fläche der Gesamtnutzfläche des Grundstücks umfasst, was bei 37 % Vermietungsquote anzunehmen sei.